Покупка на ново строителство – етапи

Покупката на ново строителство в добър квартал и на приемлива цена определено е добър избор. Това ще ви гарантира: по-голям потенциал при последваща продажба или отдаване под наем, модерна архитектура, нови качествени строителни материали, енергийна ефективност, възможност по време на строителството да се направят някои промени, по-висок процент на финансиране от банка.

Етапите, на които може да се сключи сделка за покупко – продажба са няколко:

  • Предварителен договор
  • Покупко – продажба на право на строеж
  • Покупко – продажба на груб строеж
  • Покупко – продажба с Разрешение за ползване

Ако вече сте харесали вашето жилище, независимо дали ще закупите директно от строител или с посредническа фирма за недвижими имоти, обикновенно първоначално се сключва предварителен договор за покупко-продажба. За да е сигурен купувачът, че строителят няма да сключи впоследствие нови предварителни договори с други лица за същия имот, е препоръчително предварителния договор да се завери при нотариус. Разбира се, това не винаги става по желание на строителя, разбираемо по финансови причини, но ако купувачът настоява, може да постигне консенсус със строителя да се явят при нотариус за нотариална заверка.

Ако вече е започнато строителството, но сградата още не е изградена в степен „груб строеж”, предмет на прехвърлителна сделка/покупко-продажба, замяна, дарение и др./ може да бъде правото на строеж на сграда или на част от нея./чл.181 от ЗУТ/. Съгласно българското законодателство/чл.18 от ЗЗД/, прехвърлянето трябва да бъде в нотариална форма, с изключение когато едната страна по договора е държавата /чл.48, ал.2 от ЗДС/ или общината /чл.34, ал.7 от ЗОС/, при които не е необходимо нотариален акт. Договорите в писмена форма за придобиване на собственост – общинска или държавна собственост се вписват по разпореждане на съдията по вписванията по местонахождението на имота.

Следващия етап, на който може да се извърши покупко-продажбата е когато сградата е изградена в степен „груб строеж”. Съгласно § 5, т.46 от ДР на ЗУТ, “Груб строеж” е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи”. За да може да се прехвърли имота на степен „груб строеж” е необходимо за сградата да има акт образец 14 и удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, което се издава от общинската администрация по местонахождението на имота.

Най-доброто решение е да се закупи имот, когато сградата вече е завършена и за нея има издадено Разрешение за ползване. Независимо, че на този етап цената на новото строителство на кв.м. е най-висока, купувачът няма да има проблеми и ще може да обитава веднага имота, който е закупил, като си спести и най-важния риск – този, сградата да не бъде завършена.

Ако се извърши прехвърлителна сделка на по-ранен етап от строителството, добре е допълнително да се подпише договор за строителство между строител, продавач и купувач, който да гарантира правата на купувача и отговорността на строителя относно завършването на сградата и предвидените гаранционни срокове за сградата.
От друга страна, за да си гарантира продавачът получаването на договорената продажна цена на следващите етапи от строителството, той може да впише законна ипотека в своя полза.

Ако сте решили да закупите имот – ново строителство, непременно трябва да направите избор кое е определящото за вас. Покупката в по-ранен етап на ново строителството дава възможност на купувача за по-богат избор на: етаж, изложение, квадратура, вътрешно разпределение, възможност по време на строителството да се направят някои допустими според нормативната уредба преустройства по желание на новия собственик. И не на последно място – цената на 1 кв.м. на строителство в по-ранен етап е по-ниска от цената на 1 кв.м. завършена сграда с Разрешение за ползване.

Същевременно с това винаги остава несигурността за купувача дали сградата ще бъде изобщо завършена, дали ще бъде ще бъде завършена и предадена за експлоатация в определения срок, а също така дали вида и качеството на вложените СМР отговарят на тези, договорени първоначално със строителя.

Какъв ще бъде вашия избор – зависи единствено и само от вас!

VN:F [1.9.22_1171]
Рейтинг: 4.6/5 (26 вота )
Покупка на ново строителство – етапи, 4.6 out of 5 based on 26 ratings