Ако сте физическо или юридическо лице и сте собственик на имот, през който се предвижда в бъдеще да бъде изградено разширение на улица, колектор, метро или отчуждаване за други общински нужди, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план със сигурност сте се сблъскали с няколкократно по-ниското определено обещетение, в сравнение с действителната пазарна цена на отчуждената част.
Според чл.21, ал.1 от Закона за общинската собственост, имоти собственост на физически или юридически лица могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение. Но така ли е в действителност?
Когато предстои да започне строителството на обекти за задоволяване общински нужди, Кметът на общината възлага на правоспособен независим оценител да изготви оценка на отчуждаваната част за определянето на равностойното парично обещетение.
Съгласно чл.22, ал.5 от Закона за общинската собственост размерът на равностойното парично обещетение за имотите, предвидени за отчуждаване се определя съобразно конкретното им предназначение, които са имали преди влизането в сила на подробния устройствен план и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.
Съгласно Допълнителните разпоредби &1, пазарните цени на имоти с подобни характеристики са осреднените цени от сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажби чрез търг от държавни ичастни съдебни изпълнители, държавни институции и общините, както ифизически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на преди 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписвания по местонахождение на имота.
Проблемът е, че информацията в Агенцията за вписване за сключени сделки с подобни характеристики на оценявания имот, които биха могли да се използват за пазарни аналози е много обемиста, понякога за оценителите е почти невъзможно да се открият и съответно да използват такива документи.
Когато липсват извършени сделки в съответната служба по вписвания (или такива не могат да се открият поради огромния обем информация, която трябва да се прегледа и прецезира), съгласно чл.22, ал. 6 от ЗОС, равностойното парично обещетение се определя по реда на:
1. приложение №2 към чл.20 от Закона за местните данъци и такси – за имоти в урбанизираните територии.
2. наредбата по чл.36, ал.2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи – за земеделските земи
3. наредбата по чл.19, ал.1 от Закона за горите – за земи и гори, включени в горския фонд.
Но в тези случаи определеното парично обещетение е няколкократно по-ниско от действителната пазарна цена на имота.
Ако собственикът, на който се отчуждава част от имота или целия имот за общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, не е доволен от определеното парично обещетение, както е в преобладаващите случаи, то той може да потърси правата си по съдебен ред в законоустановения за това срок. Назначените вещи лица от съда обаче се сблъскват със същите проблеми, както и оценителите, назначени от Кмета на съответната община. В случая заинтересованата страна може да предостави пред съда документи за реално сключени сделки, които биха могли да се използват от вещите лица при изготвяне на техническата експертиза и по този начин да бъде завишено паричното обещетение. Определеното решение на съда, влязло в сила се счита за справедливо и окончателно и след неговото превеждане по сметката на собственика, последния следва да се счита отчужден.
Принудително отчуждаване на имоти за общински нужди,